Si vous souhaitez investir dans une société immobilière, vous avez le choix entre la société civile de placement immobilier (SCPI) et la société civile immobilière (SCI). Autant dans leur dénomination que dans leur fonctionnement, les deux entités juridiques semblent très proches. Pourtant, elles sont très différentes dans les objectifs qu’elles poursuivent. Par conséquent, la meilleure manière de faire votre choix est d’aligner votre objectif à celle de la société.
SCPI vs SCI : deux sociétés civiles
L’un des points communs à une SCPI et à une SCI, c’est leur statut de société civile. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Une société civile est une entreprise qui a un objet civil, c’est-à-dire qu’elle est mise en place pour mener une activité économique autre que le commerce. A contrario, une société commerciale sera créée dans le seul but de mener une activité commerciale fondée sur l’achat et la vente de biens.
En tant que société civile, la SCPI et la SCI répondent aux règles du Code civil, notamment en cas de litige entre associés. Pour ce qui est de l’objet civil, dans les deux, il s’agit de se réunir pour posséder ensemble un bien immobilier en vue d’en tirer ou non du profit.
SCPI vs SCI : deux sociétés à responsabilité illimitée
Vous devez savoir que dans une SCPI comme dans une SCI, il faut deux associés au minimum. Il n’est pas possible de constituer une entreprise ou une société unipersonnelle telle qu’une EURL ou une SARL.
En outre, il s’agit dans les deux de sociétés à responsabilité illimitée. Ce qui veut dire que dans le cas où l’actif de la société ne suffit pas à éponger son passif, le patrimoine des associés sera entamé.
SCPI vs SCI : des apports différents
Lorsque vous êtes associé dans une SCPI, votre investissement est en réalité un placement. Il s’agit donc d’apports en espèce. Or, dans une SCI, les associés sont autorisés à effectuer aussi bien des apports en espèce que des apports en nature ou en industrie.
Cependant, retenez que pour l’une comme pour l’autre, les bénéfices sont répartis en fonction des apports réalisés, autant que les risques.
SCPI vs SCI : deux outils d’investissement distincts
Quand on parle de SCPI ou de SCI, il est question d’investissement. Alors, si vous hésitez entre l’une et l’autre pour investir dans l’immobilier, il importe de savoir comment fonctionnent ses deux outils d’investissement.
SCPI
La société civile de placement immobilier est un pur produit de placement. Elle est créée et fonctionne uniquement pour réaliser des investissements dans le secteur de l’immobilier (résidentiel ou professionnel) avec les apports des associés. En retour, les profits générés par le parc immobilier sont ensuite redistribués entre les détendeurs de parts, au prorata de leur participation. Ainsi, non seulement les bénéfices sont mutualisés, mais les risques également.
SCI
Une société civile immobilière, elle, fonctionne plutôt comme un outil de gestion du patrimoine immobilier. C’est là sa fonction première, en l’occurrence lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une SCI d’attribution. Elle est alors créée pour faciliter la gestion, mais aussi la transmission de patrimoines. Grâce à elle, vous pouvez éviter l’indivision et être exonéré dans une certaine mesure des droits de succession.
Maintenant, il existe d’autres formes de SCI dont l’objet repose sur une activité économique. Il peut s’agit de la construction-vente ou de la location.
SCPI vs SCI : une fiscalité presque similaire
On dit de ces deux sociétés qu’elles ont une fiscalité transparente parce que l’imposition s’applique directement sur les revenus des associés. Il convient quand même de faire une nuance en ce qui concerne la société civile immobilière.
Dans une SCI, le régime d’imposition par défaut est celui de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, il est possible de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés, qualifié de fiscalité opaque.
