Au fil des années, le statut des baux a bien évolué. En fonction des réalités sur le terrain, le législateur a ouvert le champ à de nouveaux types de baux, considérés comme des aménagements de ceux qui existent déjà. C’est ainsi qu’avec le bail professionnel, il existe désormais le bail mixte. Si tous deux portent sur des locaux professionnels, plusieurs différences subsistent quant à leur mise en œuvre. Alors, comment différencie-t-on le bail professionnel du bail mixte ?
1/ L’objet du bail
Si vous exercez une activité libérale et que vous devez répondre aux obligations liées à votre siège social, il vous faut nécessairement un local professionnel. Deux choix s’offrent alors à vous : conclure un bail professionnel ou un bail mixte.
Un bail professionnel est un contrat de location portant sur un local exclusivement destiné à l’exercice de votre activité libérale. Le bail mixte, lui, est plutôt un contrat de location dans lequel le local loué qui doit servir d’une part à l’exercice d’une activité professionnelle et d’autre part de logement au professionnel qui le loue. C’est la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui régit le statut du bail mixte.
2/ La durée du bail
À partir du moment où le bail est mixte, il répond à des conditions différentes de celle du bail professionnel, notamment en ce qui concerne la durée. Un bail professionnel peut être normalement conclu pour une durée minimale.
Dans le cas d’un bail mixte, la durée légalement admise varie en fonction de la qualité du locataire. Lorsque la location est faite par une personne physique, elle doit durer au moins 3 ans. S’il s’agit plutôt d’un locataire-personne morale, la location peut s’étendre jusqu’à 6 ans.
3/ Les conditions de conclusion du bail
La conclusion d’un bail, qu’il soit professionnel ou mixte, est généralement conditionnée. Vous savez qu’un bail professionnel est conclu lorsque le local loué doit servir à l’exercice d’une activité professionnelle. Le locataire doit donc justifier du fait qu’il exerce une fonction professionnelle dont il tire des revenus réguliers. Dans cette catégorie, il y a les avocats, les médecins, les architectes, les kinésithérapeutes, les artistes, etc.
Pour être autorisé à conclure un bail mixte, la condition de l’exercice d’une activité professionnelle seule ne suffit pas. Il faut également que d’une part, le bail donne son accord et que d’autre part, vous obteniez une autorisation administrative de la mairie.
4/ Le loyer
La fixation du montant du loyer est l’un des rares points sur lesquels il n’y a pas de dissemblance entre le bail professionnel et le bail mixte. Dans les deux cas, c’est la liberté contractuelle qui prévaut, c’est-à-dire qu’il revient aux deux parties au contrat de décider librement de ce montant, des modalités de paiement et de révision.
5/ La rédaction du contrat
Pour n’importe quel type de bail, la rédaction du contrat de location est un point très important. C’est à cette étape que sont définies toutes les modalités de la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire. Les droits et obligations de chaque partie sont alors clairement énumérés.
Pour le bail professionnel, les deux parties sont libres de mettre les mentions qu’elles veulent tant que cela représente fidèlement leur relation contractuelle.
Par contre, pour le bail mixte, le formalisme est beaucoup plus strict. Il y a plusieurs mentions obligatoires telles que l’impose l’article 3 de la loi Mermaz.
Dans les deux cas, le bail doit être obligatoirement écrit.
6/ La résiliation du bail
Le bailleur a le droit de résilier le bail professionnel seulement une fois qu’il est arrivé à son terme. Le locataire, lui, peut faire valoir son droit à n’importe quel moment. Cependant, ils sont tous les deux soumis à l’obligation de délivrer un préavis de 6 mois.
Dans le cas d’un bail mixte, la résiliation peut avoir lieu au moment du renouvellement. Si la décision vient du bailleur, celui-ci est dans l’obligation de motiver sa décision et surtout de fournir un préavis de 6 mois.
