La sous-location en matière de bail commercial répond à un régime dérogatoire encadré par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce. Elle est légalement possible dès lors que les dispositions de ces articles sont dûment respectées. Pour toutes les parties au contrat, la sous-location commerciale produit des effets qu’il convient de connaître. Alors, quels sont les effets d’une sous-location en matière de bail commercial ?
Entre le locataire principal et le sous-locataire
Une sous-location produit tout d’abord des effets entre le locataire principal et le sous-locataire. Leurs rapports sont régis par les mêmes règles qui régissent la relation entre un bailleur et un locataire. Cependant, il faut préciser que le locataire principal ne peut faire profiter à son sous-locataire de plus de droits qu’il n’en a lui-même.
Les règles relatives à la durée de la sous-location
La principale difficulté avec la détermination de la durée légale du bail commercial est de faire coïncider la règle qui fixe la durée minimale du bail commercial à 9 ans et celle qui stipule que la sous-location prend fin en même temps que le bail principal.
Selon la Cour de cassation, la durée du contrat de sous-location commercial ne peut être supérieure à celle de la location principale. Elle peut être soit inférieure ou égale à la durée du bail principal.
En outre, la décision de la Cour de cassation précise que la durée d’un contrat de sous-location ne saurait constituer un motif pour que les parties au contrat renoncent aux règles du statut des baux commerciaux relatives à la délivrance d’un congé via un acte extrajudiciaire.
Les règles relatives aux activités à exercer dans le local sous-loué
Le sous-locataire n’est pas autorisé à exercer des activités différentes de celles inscrites dans le bail principal. Pour qu’il puisse exercer des activités distinctes, le propriétaire du local doit donner son autorisation expresse.
Entre le locataire principal et le propriétaire
Les effets de la sous-location en matière de bail commercial ne se limitent pas à la relation entre le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire et le propriétaire continuent d’être liés.
La continuation de la relation contractuelle
La sous-location n’a pas vocation à modifier la relation entre le propriétaire et le locataire principal. Ainsi, ce dernier contrevient à ses obligations contractuelles, le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail commercial.
La résiliation peut par exemple être demandée si les activités exercées par le sous-locataire ne sont pas conformées à celles qui ont été stipulées dans le contrat principal et que le propriétaire n’a pas expressément donné son accord pour l’exercice d’activités différentes.
En outre, le locataire principal engage sa responsabilité dans le cas où le local fait l’objet de dégradation par le sous-locataire. C’est alors à lui qu’incombe la réalisation des réparations.
L’augmentation du loyer principal
Selon l’article L. 145-31, le propriétaire est en droit de réajuster le loyer principal dès lors que son montant est inférieur à celui du loyer de la sous-location. Il devra cependant faire valoir ce droit dans le respect du délai de prescription biennale selon ce que prévoient les dispositions de l’article L. 145-60 du Code de commerce. L’augmentation du loyer principal doit cependant équivaloir à la valeur du dépassement et prend effet à compter du début de la sous-location.
Le droit au renouvellement du bail
L’autre conséquence de la sous-location sur les rapports entre le locataire principal et le propriétaire concerne le droit au renouvellement du bail :
- en cas de sous-location totale, le locataire ne peut plus faire valoir ce droit. Au terme de bail, le sous-locataire devient propriétaire du fonds de commerce ;
- en cas de sous-location partielle, seule la partie du local qui n’est pas sous-loué et qui sert à l’exploitation du fonds de commerce peut faire l’objet d’un renouvellement. Le propriétaire est tout de même en droit de refuser le renouvellement. Dans ce cas, l’indemnité d’éviction ne sera due que pour cette partie.
