Dans un bail commercial, comme dans un bail d’habitation, le bailleur est en droit d’exiger plusieurs garanties au locataire. Outre le dépôt de garantie, la caution représente l’une des garanties les plus demandées, plus précisément la caution solidaire. La question est de savoir ce qu’est la caution solidaire d’un bail commercial. Le point dans cet article.
Qu’est-ce que la caution solidaire dans un bail commercial ?
Aux termes de l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est l’acte par lequel une personne s’engage auprès d’un créancier à accomplir l’obligation d’un débiteur dès lors que celui-ci ne peut pas y satisfaire. Dans le cas précis d’un bail commercial, la caution s’engage à accomplir les obligations locatives du locataire si celui-ci devient défaillant.
Lorsque le cautionnement est solidaire, cela signifie que le bailleur a le droit de faire appel au garant dès les premiers impayés du locataire, alors que le cautionnement simple implique que le garant n’est sollicité qu’en dernier recours, une fois que la procédure en recouvrement de créances du bailleur contre le locataire n’a pas abouti.
Étendue et durée de l’engagement de la caution solidaire d’un bail commercial
En général, l’étendue des obligations prises en charge par la caution, également appelée le garant, dépend du contenu de l’acte de cautionnement. Il s’agit de toutes les dettes qui y sont mentionnées concernent le plus souvent :
- les indemnités d’occupation ;
- les accessoires et indemnités de la dette ;
- les réparations locatives.
Sachant dans un bail commercial, les charges sont le plus souvent plus importantes que pour un bail d’habitation. Dans la limite de ce qu’autorise la loi, le bailleur peut imputer certaines charges au locataire. C’est le cas pour la taxe foncière du bail commercial ou encore de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
La possibilité est donnée à la personne qui se porte garante de fixer un montant au-delà duquel il ne peut pas s’engager. Les dettes qui excèdent ce plafond ne pourront pas lui être exigées. Dans le cas où l’acte de cautionnement ne précise pas de montant maximum, cela veut dire la caution est engagée de façon illimitée.
Par conséquent, la responsabilité d’une caution solidaire d’un bail commercial est plus lourde que dans un bail d’habitation. En outre, l’engagement dure pour un minimum de 9 ans, sachant que le locataire a la possibilité de demander un congé au bout de 3 ans.
Caution solidaire d’un bail commercial : quid de l’acte de cautionnement
Pour que l’engagement de la caution solidaire d’un bail commercial soit valide, il doit être mis par écrit à travers l’acte de cautionnement. Ce document officiel, conclu sous seing privé et authentifié auprès d’un notaire, résume l’étendue de l’engagement du garant.
Dans la pratique, cela concerne les dettes de loyers, de charges ou de dépôt de garantie. C’est aussi ce document qui résume les modalités d’exécution du cautionnement. On y précise alors s’il s’agit d’une caution simple ou solidaire. Sa conception, aussi bien dans la forme que dans le fond, est légalement règlementée.
En général, ce document est manuscrit, rédigé de la main du garant. Toutefois, la loi autorise aussi la forme électronique. Outre la forme, le fond de l’acte de cautionnement solidaire d’un bail commercial. On doit y trouver des mentions relatives à :
- l’identité de la caution ;
- l’identité du locataire ;
- l’identité du bailleur ;
- les caractéristiques du bien ;
- la date de signature du bail commercial ;
- le montant des charges et du loyer ;
- les modalités de révision du loyer ;
- la durée de l’engagement de la caution. Dans le cas où ce n’est pas précisé, cela suppose que le cautionnement court pour une durée indéterminée et qu’il peut prendre fin au terme prévu dans le bail commercial ;
- la mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui reprend les règles à la résiliation d’un bail ;
- les mentions manuscrites « lu et approuvé ».
