En France, les impayés de loyer représentent une part marginale, soit moins de 3 % des loyers payés. Il n’en demeure pas moins que pour tout bailleur, les impayés de loyers représentent la plus grande hantise, notamment en raison de la difficulté liée à la récupération d’une dette locative. L’impact économique de la crise sanitaire actuelle faisant craindre une explosion des impayés. D’où l’intérêt en tant que bailleur de sécuriser vos revenus. En cela, l’assurance loyers impayés représente la solution parfaite et en voici les raisons.
La caution physique n’est pas efficace contre les impayés
En tant que bailleur, il y a une chose dont vous devez absolument prendre conscience : la caution physique n’est pas efficace contre les impayés de loyers. Malheureusement, c’est une réalité que très peu de bailleurs intègrent.
En effet, ils sont nombreux à penser que demander une caution physique représente une protection efficace, s’offrant ainsi l’illusion de la sécurisation. Par rapport à une assurance loyers impayés jugée trop chère, ils préfèrent la caution qui, elle, est « gratuite ». Encore aujourd’hui, les propriétaires qui osent souscrire à une GLI restent marginaux :
- 5 % des bailleurs qui s’occupent de la gestion de leur location eux-mêmes ;
- 15 % des propriétaires qui confient la gestion de leur parc immobilier à un professionnel.
Cela laisse une part très importante de propriétaires qui comptent sur la caution physique. Certains vont jusqu’à demander entre 2 et 4 cautions physiques à leurs locataires afin d’être sûrs de percevoir effectivement leur loyer.
Avec l’examen de la proposition de la loi Nogal, cette pratique devrait prendre fin, puisqu’elle imposera que tout contrat de bail soit subordonné au versement d’une seule caution. Vous l’aurez donc compris ! L’avenir de la caution physique reste précaire, révélant toute l’importante d’une garantie loyers impayés.
Les conditions d’assurance sont moins complexes
Du côté des assureurs subsiste un autre problème : la complexité des conditions de souscription à une assurance loyers impayés. Pour la plupart des propriétaires motivés à y souscrire, elles étaient assez dissuasives et voici le paradoxe.
En effet, lorsqu’elle est souscrite, la GLI permet de couvrir le logement, non pas en fonction de sa valeur, mais plutôt sur la base de la situation économique du locataire. Celui-ci doit avoir des revenus valant au moins 3 fois le loyer et là encore, tout dépend de l’assureur auquel vous avez à faire, puisque chaque compagnie d’assurance fixe elle-même ses conditions en ce qui concerne les revenus pris en compte. Pour certains assureurs, les revenus se limitent au salaire mensuel sans primes tandis que d’autres prennent en compte les primes et autres variables.
Pour d’autres propriétaires, c’est la déception lorsqu’ils découvrent que la garantie loyers impayés ne les protège pas parce que l’assureur constate l’inéligibilité du locataire seulement une fois que l’impayé est constaté.
Face à ces nombreux écueils, les règles ont été lissées, et cela, de plusieurs manières :
- le profil du locataire est examiné avant la signature du contrat d’assurance, s’assurant ainsi de sa solvabilité ;
- l’éligibilité des locataires déjà installés qui ne remplissent pas initialement les conditions d’une GLI est établie d’office en cas de paiement de 6 mois de loyers consécutifs.
La prime annuelle est remboursable dès le 15 janvier
Outre les conditions d’assurance, les propriétaires se heurtent à la question de la prime. Ils sont nombreux à trouver qu’elle est trop chère. Vous devez savoir que la prime représente environ 2 à 3% du loyer. Sachant qu’en région le loyer est en moyenne de 650€, la prime s’élève à 240€ par an et à 360€ à Paris où le loyer moyen est de 1000€.
Par rapport aux impayés qui peuvent durer 8 mois, la prime de garantie loyers impayés reste abordable. En plus, dès le 15 janvier, elle est remboursée. Mieux, vous pouvez la déduire de vos revenus fonciers. En soi, la protection d’une GLI est généralement supérieure à d’éventuelles dettes locatives.
