La location meublée comporte plusieurs avantages, pour la plupart fiscaux. Dans une stratégie de recherche d’un investissement immobilier, elle peut donc valablement constituer un premier choix ; un moyen sûr de vous assurer des revenus complémentaires et de préparer une retraite paisible. Mais voilà ! La location meublée n’est pas toujours le long fleuve tranquille que vous pouvez vous imaginer. Les risques d’un investissement en location meublée sont avérés. Heureusement, il existe des moyens de les éviter.
Le risque de l’illégalité
Avoir un logement meublé bien situé dans une zone où il y a une certaine demande suffit à se lancer dans une location meublée. C’est probablement l’idée que vous vous faites de l’investissement en location meublée et vous avez certainement tort.
En effet, il vous faut absolument une autorisation municipale pour vous lancer dans la location de logements meublés. Or, il s’avère que la loi en la matière n’a jamais été aussi dure que maintenant en raison des lobbies hôteliers. Elle a surtout été pensée pour être dissuasive et effectuer une sélection très rigoureuse des personnes véritablement habilitées à exercer dans ce secteur.
En raison de ce durcissement, de nombreux propriétaires se sont laissés tenter par le démarrage d’une activité illégale. Si vous vous imaginez pouvoir prendre un tel risque, pensez d’abord aux conséquences (amendes très importantes).
Pour que le jeu en vaille la chandelle, assurez-vous que le projet vaut bien les tracasseries légales que son démarrage vous impose. Votre logement meublé répond-il effectivement à la demande dans sa zone géographique ? La demande est-elle assez forte pour vous faire une marge confortable ? Qu’en est-il de la gestion du bien ? Sera-t-elle déléguée ?
Le risque lié au choix du gestionnaire
Les enjeux autour de la gestion de votre logement meublé sont nombreux, puisqu’elle détermine la régularité et la pérennité de vos revenus. Vous pouvez vous en occuper vous-mêmes, mais dans ce cas, il faudra y consacrer énormément de temps, entre la recherche de locataires, les états de lieux, les améliorations et changements d’équipements, etc.
Le meilleur choix serait probablement la location meublée gérée pour vous assurer pérennité et tranquillité. Dans le contexte d’un investissement en location meublée, vous avez par exemple le choix entre :
- la résidence gérée de type établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) comme le Colisée Patrimoine, Orpea, le Noble Âge, Korian ou DomusVi ;
- la résidence gérée étudiante telle que Nemea, Réside Etudes ou Fac Habitat.
Ici, le gestionnaire est en réalité le locataire. Tout l’intérêt d’avoir affaire à ce type d’établissement plutôt qu’à un particulier, c’est que l’organisme devient votre interlocuteur unique pour une période de 10, 15 voire 20 ans. Il vous assure ainsi que le logement soit toujours occupé et que les loyers soient payés régulièrement. Voilà pourquoi vous avez tout intérêt à bien le choisir.
Le risque lié au bail commercial
Tout le fondement d’une location meublée, c’est le bail commercial. Cet investissement est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et non au régime foncier. C’est d’autant plus important que le bail commercial peut être rédigé librement et qu’il vous fait bénéficier de plusieurs avantages fiscaux.
Ne négligez donc pas les détails de sa rédaction tels que les loyers (montant, échéance, date d’indexation, etc.), la durée du bail et les conditions de son renouvellement ou encore les charges.
Le risque lié aux charges
Dans un bail commercial, les charges sont réparties entre les deux parties. Il vous suffit de déterminer clairement lesquelles et en la matière, il faut dire qu’il en existe plusieurs.
La taxe foncière par exemple incombe au propriétaire du bien jusqu’à 99%. Cependant, il est tout à fait possible de la faire payer par le locataire.
En ce qui concerne les meubles que vous louez en même temps que le logement, leur entretien et leur renouvellement sont à votre charge.
Pour les travaux de rénovation importants, comme le ravalement de façade et la rénovation de toiture, ce sont des charges qui incombent au propriétaire. Si votre gestionnaire est un EHPAD, celui-ci peut les prendre en charge conformément à l’article 606 du Code civil.
