La loi pour un accès au logement et pour un urbanisme rénové (loi ALUR) oblige les propriétaires à indiquer au contrat de bail la surface habitable du logement mise en location. Le locataire peut demander une réparation s’il constate un écart à son entrée dans les lieux entre la surface du logement et celle mentionnée au contrat de bail. Tout savoir sur l’action en diminution de loyer
Qu’est-ce qu’une action en diminution de loyer ?
L’action en diminution de loyer constitue l’arme dont dispose le locataire pour obtenir réparation lorsqu’il subit un préjudice concernant la mention de la surface habitable dans le contrat de bail. En effet, le propriétaire a l’obligation de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de bail.
Toutefois, le locataire peut constater à son entrée dans les lieux, une surface différente de celle mentionnée dans le contrat de bail. À cet effet, l’action en diminution représente l’arme mise à la disposition du locataire par la loi ALUR (article 3-1 de la loi n°89-462 modifiée). Cette action permet au locataire d’obtenir une réduction de loyer de la part de son propriétaire.
Comment détermine-t-on la surface habitable ?
L’article 111-2 de la loi ALUR donne une définition précise de la surface habitable à mentionner dans le contrat de bail. Il s’agit de la surface au sol sans les surfaces suivantes :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les escaliers ;
- l’emplacement des gaines ;
- les embrasures de portes et fenêtres ;
- les parties du logement situé à une hauteur inférieure à 1,80m.
Aussi, les surfaces des annexes d’un logement ne sont pas prises en compte dans la surface à mentionner au contrat de bail. Il s’agit des caves, des combles non aménagés, des balcons, des sous-sols, des terrasses, des loggias, etc.
Quelles sont les procédures pour exercer une action en diminution de loyer ?
L’action en diminution de loyer peut être exercée par le locataire lorsque la surface habitable est différente de plus de 1/20e de la surface mentionnée au contrat de bail. En d’autres termes, le locataire pourra exercer l’action en diminution de loyer, s’il constate que la surface réelle du logement est inférieure de 5 % à la surface indiquée au contrat de bail.
Cependant, la loi tolère un écart de 1/20e. Un écart de 2 m² est donc toléré pour un appartement de 40 m². Les solutions possibles pour le locataire sont une résolution à l’amiable d’une part et la saisine de la justice d’autre part.
La résolution à l’amiable
Dès que le locataire constate une différence entre la superficie habitable et celle indiquée au contrat de bail, il est tenu d’informer le propriétaire en lui adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
À travers cette mise en demeure, il pourra lui réclamer la diminution de loyer proportionnelle à l’écart de superficie constatée. Quant au propriétaire, il est tenu de répondre au locataire dans les 2 mois suivants sa demande. La demande peut être adressée à une agence intermédiaire au cas où le logement est géré par celle-ci.
La saisine de la justice
Lorsque le locataire n’obtient aucune réponse de la part du propriétaire ou de l’agence intermédiaire dans un délai de 2 mois, il peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir réparation. À cet effet, le locataire dispose d’un délai de 4 mois à partir de la demande initiale pour saisir le tribunal. La diminution de loyer à appliquer sera déterminée par le juge.
Elle prend ensuite effet dès la signature du contrat de bail, qu’elle soit acceptée par le propriétaire ou prononcée par le juge. Par contre lorsque le locataire introduit sa demande plus de 6 mois après la prise d’effet du contrat, la diminution de loyer prend effet à compter de la date d’introduction de la demande.
